Fisco e mutuo: quello che devi sapere

 

La stipula di un mutuo per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile può generare un risparmio fiscale. Scopriamo i dettagli.

Il costo di un mutuo può essere drasticamente ridotto grazie alle detrazioni fiscali concesse al mutuatario. Gli sgravi fiscali riguardano tutti i mutui di acquisto, ristrutturazione e costruzione della “prima casa”. Il risparmio fiscale cambia a seconda che si tratti di un mutuo per l’acquisto della casa o di un mutuo per la sua costruzione o, infine, per la ristrutturazione. Vediamo nel dettaglio tutti i principali casi.

Mutuo ipotecario per acquisto prima casa

In tal caso è possibile detrarre il 19% dei seguenti oneri:

  • interessi passivi;
  • oneri accessori;
  • quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Tali oneri dovranno riguardare tassativamente mutui garantiti da ipoteca per il solo acquisto di immobili da adibire ad abitazione principale entro dodici mesi dall’acquisto. Dal 2001 si definisce abitazione principale quella dove dimorano abitualmente il contribuente e/o i suoi familiari. La detrazione spetta al contribuente che ha acquistato la casa ed è titolare del contratto di mutuo, anche se l’immobile poi è l’ abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado).

Per quel che concerne le agevolazioni fiscali per i mutui ipotecari, la Legge Finanziaria del 2008 ha previsto che gli interessi passivi dei mutui per l’acquisto della prima casa possono godere di una detrazione del 19%, fino ad un tetto massimo di 4.000 euro: in questo modo la riduzione di imposta massima applicabile è di 760 euro.

Gli oneri accessori, invece, possono essere detratti solo nel primo anno del mutuo. Rientrano negli oneri accessori la commissione spettante agli Istituti per l’ intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca), le spese notarili, le spese di istruttoria, di perizia tecnica e così via. E’ fondamentale ricordare che l’ onorario per il contratto di compravendita non è, invece, mai detraibile.

In caso di mutuo ipotecario intestato ad entrambi i coniugi, il coniuge che ha l’altro a carico fiscalmente può usufruire della detrazione per entrambe le quote degli interessi passivi, entro il tetto massimo di 3.615,20 euro purché vengano rispettate le condizioni di seguito riportate:

  • l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro l’8 Dicembre 1993;
  • l’acquisto dell’abitazione sia avvenuto nell’anno precedente o successivo la stipulazione del mutuo;
  • nella rimanente parte dell’anno e in quelli successivi il contribuente non abbia variato l’abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro;nel caso di acquisto d’immobile locato, sia stato notificato al locatario, entro tre mesi dall’acquisto, atto d’intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio dell’immobile da parte del locatore, l’immobile stesso sia adibito ad abitazione principale.

Per i mutui ipotecari accesi tra il 1° gennaio 1993 e il 31 dicembre 2000 è inoltre necessario che:

  • l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro sei mesi dall’acquisto ;
  • l’acquisto sia avvenuto nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo.

Mutui ipotecari per acquisto altri immobili

Per i mutui ipotecari per acquisto di altri immobili, è possibile portare in detrazione un importo pari al 19% dei seguenti oneri:

  • interessi passivi;
  • oneri accessori;
  • quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Il tetto massimo a cui è possibile applicare le detrazioni fiscali è pari 2.065,83 euro per ciascun intestatario del mutuo. Si tratta di detrazioni possibili per i soli mutui accesi prima del 1993, e in particolare:

  • mutui ipotecari stipulati entro il 31/12/1990 per l’acquisto di immobili diversi dall’abitazione principale (ad es. pertinenze dell’abitazione principale, immobili concessi in locazione);
  • mutui ipotecari stipulati tra il 01/01/1991 e il 31/12/1992 per l’acquisto di immobili da adibire a propria abitazione diversa da quella principale (abitazione secondaria) e per i quali non sia variata tale condizione nella rimanente parte dell’anno e in quelli successivi (ad es. si verifica variazione se l’immobile viene concesso in locazione).

 

Mutui contratti nel 1997 per recupero edilizio

In caso di mutui (anche non ipotecari) accesi nel 1997 per interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione di edifici è possibile detrarre un importo pari al 19% dei seguenti oneri:

  • interessi passivi;
  • oneri accessori;
  • quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Il tetto massimo su cui calcolare la detrazione del 19% è di 2.582,28 euro totali. Il contratto di mutuo deve essere stato stipulato tassativamente nel 1997 con lo scopo esclusivo di finanziare interventi di recupero edilizio.

 

 

Mutui per costruzione di abitazione principale

Per i mutui ipotecari stipulati a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale e quindi per “prima casa” è possibile portare in detrazione dall’imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri:

  •  interessi passivi;
  • oneri accessori;
  • quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

E’ importante ricordare che quando si parla di interventi di ristrutturazione si intendono quelli soggetti a concessione edilizia, volti a trasformare un organismo edilizio già esistente attraverso un insieme sistematico di opere in un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente (Circ. Min. 95 del 12/5/2000).

L’importo massimo (compresi gli oneri accessori) su cui calcolare la detrazione del 19% è pari a 2.582,28 euro complessivi.

La detrazione è ammessa a condizione che i lavori di costruzione abbiano inizio nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi alla data di stipula del contratto di mutuo e che l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei predetti lavori (Circ. Min. 95 del 12/5/2000).

In linea di massima sono le stesse banche a rilasciare a fine anno all’ interessato una dichiarazione ad uso fiscale riassuntiva dell’ammontare degli interessi passivi pagati nell’anno.

 

 

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