Mutuo variabile con Cap: qual è la rata massima?

 

Un mutuo che offre il vantaggio di conoscere la rata massima ammissibile ma, tale rata, come si calcola realmente? Scopriamolo insieme per evitare errori di valutazione.

Il mutuo “capped rate” (detto più frequentemente mutuo variabile con “cap”) è un mutuo a tasso variabile con un limite massimo predeterminato.  Oltre tale limite il tasso d’interesse non potrà salire in alcun caso, anche se dovesse accadere che i tassi di mercato dovessero superarlo. A tale garanzia corrisponde uno spread più elevato rispetto a quello previsto per il tasso variabile normale.

Il vantaggio del mutuo variabile con Cap

Scegliere il mutuo a tasso variabile con Cap significa mettersi al riparo da brutte sorprese grazie alla rassicurante presenza  del tasso massimo applicabile. Tale  protezione si paga con spread ovviamente più alti di quelli offerti per i prodotti a tasso variabile normale, che, di contro non possono vantare tale  protezione. La presenza della rata massima permette al cliente di valutare la propria capacità di solvibilità del mutuo nel lungo periodo ma, quello della rata massima, rimane un dato su cui regna, in molti casi, estrema confusione.

Quello della rata massima, è un dato  trattato con molta approssimazione e troppe frasi ad effetto che finiscono con l’ alimentare una disinformazione che è sempre pericolosa per la clientela.

L’importo della rata fornito approssimativamente  dal funzionario o che, calcoliamo noi stessi on-line è spesso sbagliato in difetto.

 

Come si calcola la rata massima del mutuo variabile con Cap

Prendiamo ad esempio  un mutuo variabile con Cap pari al 6,5% e tasso iniziale (vale a dire euribor sommato allo spread) al 3,5%. Qual è l’importo della rata massima? Ebbene il calcolo che possiamo fare con una semplice calcolatrice on line, considerando il tasso massimo, ci darà questo risultato:

 

Purtroppo non è così semplice anche se spesso così viene presentato il mutuo variabile con cap.  L’ importo della rata massima non sarà di 745,57€  ma sicuramente maggiore, il calcolo da dover fare è infatti diverso.

Il mutuo variabile con Cap ha la particolarità di avere un piano di ammortamento a quote capitale prefissate alla stipulaChe cosa significa? Significa semplicemente  che ad ogni variazione futura del tasso, la sola parte della rata che subirà un ricalcolo è la quota interessi e non la quota capitale. E quindi, a differenza di altri prodotti a tasso variabile l’aumento del tasso non riguarda  l’importo delle quote capitale.  Queste ultime rimangono le stesse descritte nel piano di ammortamento allegato all’ atto di mutuo. Ciò significa che volendo calcolare con precisione la rata massima dobbiamo fare un calcolo diverso da quello che effettua la calcolatrice sopra proposta. Bisognerà prendere in considerazione la sola quota capitale stipulata a cui bisogna sommare la quota interessi calcolata al tasso Cap contrattuale.

Vediamo insieme un piano di ammortamento tipo stipulato al tasso d’ingresso del 3,5% e del 6,5% e le relative distribuzioni delle quote capitale.

 

 

mutuo rata massima

Per calcolare l’importo della rata X di un mese X  ad un tasso X dobbiamo considerare invariato l’importo della quota capitale della relativa rata.

Vediamo ora nel dettaglio il calcolo esatto da eseguire per calcolare la rata massima considerando il  tasso Cap pari al 6,5% dopo un solo anno di ammortamento.

Andiamo a calcolarci la quota interessi considerando il debito residuo presente sulla rata 11 a cui applichiamo un tasso del 6,5%. L’operazione è quella di seguito riporta: bisogna fare un calcolo percentuale applicando al debito di 96.782 euro la percentuale dello 0,54 data dal tasso applicato del 6,5 diviso 12. La quota capitale della rata 12 come risulta dalla figura è di 297 euro. Ecco il calcolo:

0,54% di 96.484 = 523 euro = quota interessi rata12

RATA MASSIMA (su rata12) = 297 + 523 = 820 euro

 

La rata massima (su rata12) è 820 euro e non 745.

 

Attenzione al tasso di ingresso del mutuo variabile con Cap

A differenza di quanto si pensa il parametro da tenere in forte considerazione nella determinazione della rata massima del mutuo variabile con cap non è il tasso di interesse massimo del Cap o comunque non solo quello. Principale responsabile da tenere sott’ occhio per determinare l’importo della massima rata ammissibile,  è soprattutto, il tasso di interesse “di ingresso” del mutuo, ovvero quello sancito al momento della stipula e che determina il piano di ammortamento e le relative quote capitale da corrispondere.

In conclusione diffidate dalle calcolatrici on-line che, come visto,  non danno il risultato corretto ma un risultato sottostimato perché diversi sono i parametri da tenere in considerazione.

 

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